La nue-propriété est l’un des moyens les plus efficaces pour acquérir un bien immobilier. Même si pour cela, il faut s’armer de patience avant de jouir de votre bien. Il s’agit d’une opportunité d’investissement à moindre coût et généralement sans aucune obligation de gestion. Malgré ces nombreux avantages, il convient toutefois de s’informer sur les droits et les obligations, mais également sur les dispositions fiscales qui découlent d’une telle opération. Voici ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans cet investissement.
Les droits et obligations d’un achat en nue-propriété
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier en nue-propriété, vous avez non seulement moins de droits, mais également de moins d’obligations.
En effet, le nu-propriétaire ne possède qu’un droit de propriété sur le bien immobilier. Il n’a pas la possibilité d’en jouir pleinement, du moins pas avant un certain temps. Par contre, l’usufruitier quant à lui, a non seulement le droit d’utiliser le bien, mais il peut également profiter des revenus que ce dernier génère. Dans ce cas, on parle de « démembrement de propriété ».
La période de démembrement de propriété est définie dans le contrat d’achat. Il s’agit en moyenne d’une durée comprise entre 10 et 15 ans. Par ailleurs, l’administration fiscale prévoit qu’un usufruit d’une période de 10 ans doit s’imputer à hauteur de 23 % sur le prix de vente du bien. À la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère directement tous ses droits de jouissance du bien immobilier. Il dispose alors du droit de le louer, de l’occuper ou même de le mettre en vente.
Soulignons que le nu-propriétaire peut bénéficier de l’usage de son bien avant la fin de la durée du démembrement à condition que l’usufruitier décède au cours cette période. Dans ce cas, il s’agit d’un viager.
Quelles sont les responsabilités en matière de fiscalité ?
Lorsqu’il s’agit d’un achat d’un bien immobilier en nue-propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas soumis aux mêmes règles. Sur le plan fiscal, les conséquences d’un démembrement de propriété varient selon que l’usufruitier occupe le bien immobilier ou lorsque ce dernier le met en location.
Quand l’usufruitier occupe le bien
Lors d’un achat en nue-propriété, l’usufruitier peut décider de vivre dans le logement ou la propriété. Dans ce cas, il bénéficie d’une exonération sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier. Il ne peut toutefois pas déduire les charges foncières.
En effet, l’usufruitier à l’obligation de payer les charges comme la taxe d’habitation et la taxe foncière à moins qu’il existe des dispositions contraires, prises en commun accord avec le nu-propriétaire.
Quand l’usufruitier met le bien en location
Sauf certaines exceptions, l’usufruitier a en effet le droit de louer le bien immobilier après un achat en nue-propriété, et ceci, sans l’accord préalable du nu-propriétaire. Dans cette situation, il est imposé sur l’ensemble des revenus tirés de cette location.
Il a aussi la possibilité de déduire certaines charges comme les frais d’administration et de gestion, les dépenses des travaux ou encore les charges locatives et les primes d’assurance par exemple. Cependant, le payement de la taxe d’habitation est à la charge du locataire.
Les avantages d’un achat de bien en nue-propriété
L’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété présente plusieurs avantages pour l’investisseur. Lorsque vous achetez un bien et qu’il faut attendre des années avant d’entrer en sa possession, il est normal de bénéficier d’une bonne ristourne.
En effet, l’achat d’un bien en nue-propriété réduit considérablement les coûts d’investissement immobilier pour le nu-propriétaire. La valeur d’achat du bien peut grandement diminuer jusqu’à atteindre 60 % de la valeur qu’aurait eu le bien s’il avait été acheté en pleine possession. Cette diminution correspond généralement aux loyers que le nu-propriétaire aurait pu percevoir pendant la durée de démembrement, sans aucune charge fiscale intégrée.
L’usufruitier a quant à lui, l’opportunité de profiter encore pendant un bon moment de son bien immobilier. Ceci lui permet d’éviter les déménagements précipités et de jouir encore du bien, s’il y est grandement attaché. Il pourra alors faire certains petits travaux et aménagements qui auraient dû être faits par le nu-propriétaire s’il était directement entré en possession du bien.
Le nu-propriétaire entre en pleine possession du bien immobilier dès la fin de la période de démembrement, et ceci, sans ajouter de frais supplémentaires au prix d’achat. Si l’usufruitier décède avant la fin de cette période, le bien est automatiquement et entièrement au nu-propriétaire.
Il est aussi important d’ajouter que la nue-propriété ne présente aucune contrainte de gestion vis-à-vis du nu-propriétaire. En effet, l’investisseur ne prend pas en charge les différents couts qui pourraient résulter de la gestion ou de l’entretien du bien immobilier. Toutes les charges locatives de même que les travaux de rénovation ou d’entretien du bien sont assurés par l’usufruitier. En revanche, il peut être sollicité par l’usufruitier, lorsqu’il s’agit des travaux lourds qui exigent de grandes dépenses financières.
Enfin, une opération de nue-propriété vous permet d’avoir des avantages fiscaux intéressants. En effet, la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte lors du calcul de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Ceci permet au nu-propriétaire de garder durant toute la durée du démembrement son patrimoine sous le seuil d’imposition à l’ISF, dans le cas où celui-ci en était proche.
