Investissement immobilier : quels sont les principaux régimes fiscaux ?

L’investissement immobilier est le plus sûr et le plus rentable, a-t-on l’habitude de dire. Plus précisément, il consiste à acheter un bien immobilier dans le seul but de le louer par la suite, mais aussi en vue de l’occuper et profiter après d’une plus-value. Il est ainsi soumis à des régimes fiscaux qui offrent des réductions aux investisseurs. Quels sont les régimes fiscaux rattachés à l’investissement immobilier ?

La loi Pinel

Le dispositif Pinel est mieux connu sous le terme de loi Pinel. Il porte le nom de Sylvia Pinel, autrefois ministre du logement. Cette disposition du code général des impôts français avait été introduite par la loi de finances 2015. L’objectif était de proposer une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs, après qu’ils aient procédé à un investissement locatif. Ceux-ci doivent en outre s’engager à rendre accessibles les locaux aux tiers en tant que résidence principale, et ce, pour une durée de six ans au moins.

Cette disposition s’adresse par conséquent à ceux qui veulent d’un avantage fiscal d’au moins 6 ans et d’au plus 12 ans. Elle s’adresse aussi à ces particuliers qui souhaiteraient réaliser un ou plusieurs investissements locatifs neufs. La remise accordée va alors de 12 à 21 %. Le régime fiscal que constitue la loi Pinel est très intéressant si votre investissement est inférieur ou égal à 300.000 euros ou si vous avez fait l’option d’un investissement sur au plus deux biens immobiliers. Il en est de même si en une année, votre impôt est compris entre 2.500 et 5.000 euros.

Le dispositif Censi-Bouvard

Avec un tel régime dans le domaine de l’investissement immobilier, vous devez respecter des conditions d’application assez strictes. En effet, ce régime fiscal est appliqué pour les investissements ayant lieu dans une résidence de service.

On parle aussi de LMNP ou location en meublé à titre non professionnel.

Ici, la remise effectuée est de 11 % et vous pouvez même récupérer la TVA sur votre prix de vente. Répartie sur neuf ans, la remise ne concerne malheureusement plus les résidences de tourisme. Préférez par ailleurs le dispositif Censi-Bouvard si votre impôt annuel est compris entre 1.000 et 2.000 euros.

La Denormandie

Le régime fiscal de la Denormandie s’applique comme les deux précédents aux économies d’impôt inférieures à 10.000 euros. Elle concerne tous les investissements immobiliers qui ont vu le jour entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. Elle permet également d’obtenir des réductions d’impôts allant jusqu’à 63.000 euros.

Ce régime fiscal est fait pour les biens immobiliers anciens à réhabiliter. Ceux-ci doivent être situés dans certaines communes déjà listées par l’arrêté du 26 mars 2019. Les travaux à effectuer doivent correspondre à au moins 25 % du coût total des opérations. Y sont incluses entre autres la performance énergétique et la rénovation des sous-sols et des combles. Les avantages fiscaux de ce régime varient en fonction de la durée de mise en location : 12 % pour 6 années, 18 % pour 9 années et 21 % pour 12 années.

Le régime fiscal des investissements en Outre-mer

Si vous souhaitez réaliser au-dessus de 10.000 euros d’économies d’impôt, il vous faut investir dans les territoires d’outre-mer. Optez pour la résidence principale non meublée. L’économie d’impôt prévue par la loi peut parfois atteindre 32 % du prix de votre bien immobilier, et ce, sur une période de 12 ans.

Celle-ci varie aussi en fonction de la durée de l’engagement locatif que vous aurez pris vis-à-vis des services publics fiscaux. Si vous prenez un engagement de 6 ans, elle sera de 23 %. Si vous allez jusqu’à 9 ans, vous pourrez bénéficier de 29 % de réduction d’impôt. Vous avez par ailleurs la possibilité de prolonger votre durée d’engagement initiale : dans ces cas, une réduction d’impôt supplémentaire vous est accordée.

Pour un engagement initial de 6 ans, elle correspond respectivement à une réduction de 6 % puis de 3 % du prix de revient pour les 3 années de prolongement et les 3 suivantes année de renouvellement. Pour un engagement initial de 9 années par contre, la réduction d’impôt n’excède pas 3 %.

La disposition Malraux

Ce régime fiscal est assez particulier. Pensé par André Malraux lui-même, il concerne les investisseurs qui s’intéressent aux logements anciens se trouvant sur des sites patrimoniaux remarquables. Ceux-ci doivent être soumis soit :

• à un PVAP ou plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ;
• à un PSMV ou plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
• à un NPNRU ou nouveau programme national de renouvellement urbain.

Dans l’un ou l’autre de ces cas, la remise d’impôt varie entre 22 et 30 %. Elle s’applique que 4 années et reste disponible trois ans après que le permis de construire ait été délivré. Il est aussi tenu compte de la zone du bien immobilier.

Aussi, les logements rénovés par les investisseurs doivent faire l’objet d’une location pendant 9 années. Ils doivent faire office de résidence principale pour leurs occupants.

Ces derniers ne peuvent en aucun cas être les ascendants, les descendants, le partenaire PACS ou le conjoint du particulier investisseur que vous êtes.

Il est même conseillé de ne pas jeter son dévolu sur un bien immobilier qui va nécessiter plus de 400.000 euros de travaux sur les 4 années.

Peut-on cumuler le régime Censi-Bouvard et la loi Pinel sur Bordeaux ?

Afin d’optimiser tous les atouts du dispositif pour la région bordelaise, vous pourriez avoir envie de louer votre appartement meublé, à des étudiants pendant l’année scolaire, et également le louer à des touristes de passage en juillet et août, pour augmenter la rentabilité de votre investissement. Malheureusement, ce n’est pas possible. La loi est très claire sur ce point : « le contribuable domicilié en France, au sens de l’article 4B …. Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvements bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’il s’engage à le louer nu. » Vous pouvez également lire un peu plus loin dans le texte de loi, qu’il doit s’agir exclusivement d’une habitation principale. Ce n’est donc clairement pas le cas dans l’exemple que nous avons choisi. De plus, les loyers perçus avec un dispositif Pinel sont à déclarer dans les revenus fonciers. Alors que la location d’un meublé entre dans celle des revenus meublés non professionnel. Vous perdriez alors le principal avantage du dispositif Pinel, à savoir la réduction d’impôt. Vous l’avez compris, les offres ne sont absolument cumulables, même si les temps de location et les pourcentages de réduction se ressemblent beaucoup.