La valeur vénale d’un bien peut être évaluée pour de multiples raisons : vente, location, succession, divorce, estimation du patrimoine, etc. Il est donc utile de faire appel à un expert immobilier, qui utilisera une ou plusieurs méthodes d’expertise reconnues pour estimer la valeur de ce bien.
La valeur vénale : qu’est-ce que c’est ?
Il s’agit de la valeur marchande ou locative d’un bien immobilier, c’est-à-dire le tarif auquel il pourrait être vendu ou loué sur le marché à un instant précis. La valeur vénale est fondée sur plusieurs éléments comme l’état général du bien, sa localisation géographique, ses aménagements ou encore les conditions du marché de l’immobilier du secteur.
Les méthodes de calcul de la valeur vénale
Les experts immobiliers peuvent utiliser différentes méthodes pour calculer la valeur vénale d’un bien. Ils ont la possibilité d’en utiliser une seule ou d’en combiner plusieurs afin d’estimer le prix le plus juste possible.
La méthode par comparaison
Cette technique consiste à calculer la valeur d’un bien en analysant les prix de vente ou de location récent de biens immobiliers semblables et situés dans le même secteur géographique. Cette méthode est couramment employée car elle permet d’obtenir une première estimation facilement et rapidement.
La méthode sol et construction
Elle consiste à estimer séparément les deux composantes d’un bien immobilier, à savoir le terrain et le bâtiment. Cette méthode peut ensuite être utilisée en complément à la méthode par comparaison ou à la méthode par le coût de remplacement.
La méthode par le coût de remplacement
Cette technique consiste à estimer un prix de revient pour le bien immobilier en déduisant une éventuelle dépréciation due à la vétusté. Cette méthode n’est que très peu utilisée en termes de valeur de marché, mais elle est extrêmement efficace pour des biens très spécifiques, afin de définir des valeurs d’exploitation ou d’utilité.
La méthode par capitalisation des revenus
Également appelée « méthode par le rendement », cette technique se décline de différentes façons en fonction des revenus considérés (revenu net, loyer de marché, loyer effectif), auquel différents taux de rendement correspondent.
La méthode du bilan promoteur
Cette technique se base sur le prix de vente d’un bâtiment projeté sur le terrain, et se base sur cette information pour reconstituer les divers coûts nécessaires pour l’opération afin de parvenir, par déduction, à une valeur de l’immeuble ou du terrain. Celle-ci est nommée « charge foncière ».
La méthode du bilan promoteur et généralement utilisé par des acteurs professionnels comme des lotisseurs-aménageurs et des promoteurs immobiliers. Elle ne peut être utilisée par un expert que lorsque ce professionnel peut justifier d’une solide formation ou d’un retour d’expérience significatif dans ce domaine.
La méthode des ratios professionnels
Cette technique peut être appliquée à des biens immobiliers pour lesquels les autres méthodes d’évaluation ne sont que peu pertinentes et ne peuvent donc pas vraiment être appliquées. Il s’agit de biens particuliers, tels qu’un hôtel, un cinéma ou une clinique. La méthode des ratios professionnels détermine la valeur vénale du bien en se basant sur ses ratios d’exploitation.
