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Le monde de l’immobilier peut parfois paraître complexe, car il regroupe beaucoup de métiers différents. Parmi ceux-ci, on retrouve l’expert immobilier et l’agent immobilier, qui sont souvent confondus. Effectivement, quand une personne décide de mettre en vente son bien immobilier, ces deux professionnels sont généralement mobilisés. Mais leurs rôles ne sont pas les mêmes : l’agent immobilier intervient dans le processus de vente, tandis que l’expert immobilier (que vous pourrez choisir sur le site lexpert.fr) se charge de l’estimation du bien.
Rôle et profil d’un agent immobilier
L’agent immobilier est un professionnel dont le rôle est de mettre en relation les vendeurs et les acquéreurs, afin de faciliter une transaction immobilière. Pour cela, il doit entrer en contact avec des personnes souhaitant vendre et/ou acheter un bien. Dans le second cas, on parle alors de « chasseur immobilier », car l’agent immobilier peut rechercher un bien spécifique pour un acquéreur.
Si l’agent immobilier est un excellent commercial et possède un bon sens du contact, il n’est toutefois pas spécialiste des estimations immobilières. Etant donné que certains secteurs géographiques ou types de biens sont particuliers, et nécessitent une expertise spécifique, il peut ne pas toujours annoncer le prix le plus juste.
Rôle et méthodes d’un expert immobilier
L’expert immobilier a pour principal rôle l’estimation de la valeur d’un bien immobilier, et ce quel que soit son type : appartement, maison, entrepôt, local commercial, garage, terrain, etc. Ce professionnel peut être contacté par une personne qui souhaite connaître la réelle valeur de son bien, même si aucune transaction immobilière n’a lieu.
L’expert établit donc une estimation qui engage sa responsabilité. Pour cela, il effectue des recherches sur le type de bien et son environnement direct, et visite le bien s’il en a la possibilité. Il cherche à trouver la valeur la plus juste possible d’un bien immobilier. Il prend alors en compte le plus d’éléments possible, qu’ils soient juridiques, physiques ou économiques, si ceux-ci peuvent faire varier la valeur du bien.
Les méthodes employées par les experts immobiliers
Les experts immobiliers utilisent différentes méthodes, qu’ils adaptent aux biens à évaluer. Parmi celles-ci, les plus régulièrement utilisées sont les suivantes :
- La méthode par comparaison : avec cette méthode, le professionnel compare le bien à expertiser avec d’autres biens qui ont été vendus récemment et qui ont les mêmes caractéristiques, afin d’en déterminer la valeur.
- La méthode par capitalisation du revenu : pour déterminer la valeur d’un bien, l’expert immobilier se base sur un certain taux de rendement.
- La méthode hédoniste : il s’agit d’une méthode par comparaison dont les déclinaisons sont multiples en fonction du type de bien.
- La méthode d’actualisation de cash-flow : l’expert détermine la valeur d’un bien en se basant sur les prévisions de flux de trésorerie des futures années.
- La méthode sol-construction-vétusté : le professionnel prend en considération tous les facteurs qui déterminent la valeur d’un bien.
- La méthode de bilan promoteur inversé : l’expert détermine la valeur d’un bien immobilier par rapport à une analyse du potentiel d’urbanisation, qui permet de calculer le retour sur investissement.
Le rapport d’expertise
Lorsqu’un expert immobilier a terminé son expertise et a déterminé la valeur juste d’un bien, il doit rédiger un rapport d’expertise. Ce dernier a pour objectif d’expliquer la logique de l’estimation de l’expert. Le professionnel y détaille toute la valorisation, ainsi que les raisons de la valeur en question. Il note les points forts et les points faibles du bien de façon honnête, objective et impartiale. Cette objectivité est notamment due au fait qu’un expert est rémunéré grâce à cette évaluation, et n’a donc pas d’intérêt propre à ce que son client obtienne un mandat de vente.
