Les biens atypiques (péniches, ateliers d’artiste, lofts, maisons troglodytes, châteaux, etc.) sont de plus en plus populaires et leurs propriétaires souhaitent généralement les valoriser. Cependant, leur évaluation est complexe et ne peut pas être réalisée par le biais des méthodes classiques. C’est pourquoi il est vivement conseillé de faire appel à un expert immobilier (et tout particulièrement parmi ceux référencés à la CSEIF) pour évaluer un bien atypique.
Qu’est-ce qu’un bien atypique ?
Il s’agit d’un logement se démarquant des standards habituels du marché de l’immobilier classique par son histoire, son architecture ou sa fonction initiale. Il doit posséder une forte singularité qui lui attribue une valeur différente d’un logement standard. Par exemple, un ancien entrepôt rénové en loft, une péniche aménagée, une grange transformée en habitation ou un château historique sont considérés comme étant des biens atypiques.
Les biens atypiques se caractérisent par leur originalité architecturale (structure atypique, volume inhabituel, matériaux de fabrication spécifiques, etc.), le détournement de leur fonction initiale (bâtiments professionnels transformés en logements), leur valeur patrimoniale ou leur localisation (lieu insolite tel qu’une île ou une grotte). Ces caractéristiques font de ces habitations des biens très recherchés par des personnes en quête de rareté ou d’authenticité.
Faire appel à un expert immobilier pour valoriser un bien atypique
Plusieurs situations peuvent nécessiter l’intervention d’un expert immobilier pour estimer et valoriser un bien atypique. C’est notamment le cas pour un achat ou une vente, dans un contexte fiscal ou juridique, ou encore dans d’autres contextes spécifiques.
Lors d’une transaction immobilière (achat ou vente)
Une expertise est nécessaire avant la mise en vente d’un bien immobilier. Elle sert à fixer un prix réaliste et juste pour l’acheteur comme pour le vendeur. Le maché de l’immobilier ne compte que très peu de biens comparables pour des logements atypiques, c’est pourquoi l’expert devra croiser plusieurs méthodes pour réaliser l’estimation et éviter une surévaluation ou une sous-évaluation. Pour cela, il devra prendre en compte l’état du bien, le marché de l’immobilier local mais aussi le potentiel du logement.
L’expertise est également recommandée avant de faire l’acquisition d’un bien atypique. Elle permet d’avoir une vision réaliste et objective du bien et de son état (fondations, structure, potentiel de travaux, etc.). Elle peut aussi être utilisée pour renégocier un prix trop élevé si d’importants travaux sont nécessaires ou que des défauts cachés sont détectés.
Dans un contexte fiscal ou juridique
Une expertise immobilière possède une valeur légale dans certains cas :
- Une séparation ou un divorce, pour déterminer la valeur du patrimoine immobilier à partager équitablement ;
- Une succession, pour évaluer la valeur non contestable d’un bien à léguer à plusieurs héritiers ;
- Un litige immobilier, pour obtenir une preuve officielle à fournir à un tribunal ;
- Une déclaration d’impôt sur la fortune, pour justifier le montant déclaré d’un bien auprès d’une administration fiscale ;
- Une garantie bancaire pour un prêt, pour donner à la banque une preuve irréfutable de la valeur du bien qui sert de garantie.
Pour tout autre contexte particulier
La valorisation d’un bien atypique grâce à une expertise immobilière est aussi utilisée dans d’autres cas de figure. C’est, par exemple, le cas pour fixer ou pour réviser un loyer si le bien en question est destiné à être loué. C’est aussi particulièrement utile en amont de la réalisation de travaux importants, car cela permet d’évaluer l’impact éventuel d’un agrandissement ou d’une rénovation sur la valeur totale du bien.
