Se rétracter après un compromis : dix jours, une lettre et des sommes rendues

Dix jours : c'est le délai de rétractation d'un achat immobilier fixé par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation. Ce droit protège l'acheteur non professionnel d'un logement, jamais le vendeur, et le premier jour court à compter du lendemain de la remise ou de la première présentation de la lettre qui notifie la promesse de vente.

Le compromis est signé, l'agence a envoyé le dossier, et une question revient vite chez l'acquéreur : jusqu'à quelle date peut-il encore renoncer sans frais ? La réponse tient à trois éléments, la date de notification, le décompte des jours et la forme de la lettre. Un défaut sur l'un d'eux suffit à décaler le délai, parfois de plusieurs semaines.

Délai de rétractation : ce que dit la loi pour l'achat d'un logement

Le délai de rétractation de l'achat immobilier est prévu par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation. Il vise « tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation », la souscription de parts donnant vocation à l'attribution d'un logement, la vente en l'état futur d'achèvement et la location-accession. L'acquéreur non professionnel dispose de dix jours pour revenir sur sa signature, sans avoir à donner de motif ni à verser de pénalité.

Avant la loi Macron du 6 août 2015, ce délai était de sept jours. L'allongement à dix jours s'applique aux actes signés depuis le 8 août 2015. Le texte d'origine remonte à la loi SRU de 2000, qui a créé ce droit de repentir pour la vente d'un logement existant comme pour le neuf.

Trois conditions cumulatives déclenchent ce droit :

• un bien à usage d'habitation, ou mixte avec une partie logement ;
• un acheteur qui agit en dehors de son activité professionnelle ;
• un avant-contrat écrit, compromis ou promesse unilatérale, ou un contrat de réservation dans le neuf.

Le texte complet et sa version en vigueur se lisent sur l'article L271-1 publié par Légifrance. Un local commercial, un terrain à bâtir acheté seul ou un garage isolé n'ouvrent pas ce droit : le contrat de vente engage alors l'acquéreur dès sa signature, sous réserve des conditions suspensives.

Comment calculer le délai de rétractation, jour par jour

Le calcul du délai de rétractation part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, et non du jour de la signature du compromis. La date de présentation est celle où le facteur se présente au domicile, y compris si l'acheteur ne retire pas le pli ce jour-là. Avec une remise en main propre par le professionnel mandaté, le décompte commence au lendemain de cette remise, attestée par écrit.

Les dix jours sont calendaires : samedis, dimanches et jours fériés comptent. Une seule exception : si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, l'échéance passe au premier jour ouvrable suivant, en application de l'article 642 du code de procédure civile.

Un exemple daté sur novembre 2026

Prenons une promesse synallagmatique signée le lundi 2 novembre 2026 et une lettre recommandée présentée pour la première fois le jeudi 5 novembre 2026. Le décompte se lit ainsi :

Dans cet exemple, le courrier de rétractation doit partir au plus tard le lundi 16 novembre. Le cachet de la poste fait foi de l'envoi : la date de réception par le vendeur ou le notaire importe peu, pourvu que l'expédition reste dans le délai.

Deux acquéreurs, deux notifications

Un couple qui achète ensemble reçoit chacun sa propre notification, et le délai court pour chaque acquéreur à partir de sa propre date de présentation. Une lettre adressée aux deux époux sous un seul pli, signée de l'accusé de réception par un seul d'entre eux, laisse le délai ouvert pour l'autre : les tribunaux annulent régulièrement des ventes sur ce point.

Comment se rétracter après un achat immobilier

La rétractation d'un achat immobilier se fait dans la même forme que la notification : lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de réception. La lettre recommandée électronique répond à cette exigence. Un appel au vendeur, un SMS à l'agent immobilier ou un courriel simple ne suffisent pas à prouver la date.

Le courrier part vers la personne désignée dans l'avant-contrat, le plus souvent le notaire ou le vendeur, parfois l'agence. Elle tient en quelques lignes :

• identité de l'acheteur et adresse du logement ;
• date de signature de la promesse ou du compromis ;
• déclaration claire de rétractation au titre de l'article L271-1 ;
• demande de restitution des sommes versées.

Aucun motif n'est à fournir et aucune pénalité ne peut être retenue. L'accusé de réception et la preuve de dépôt se gardent avec le dossier de vente : en cas de contestation, ce sont les seules pièces qui établissent la date.

Mettre à profit le délai : les documents à relire avant de confirmer

Le délai de rétractation sert surtout de temps de lecture au calme, après l'émotion de la visite et de l'annonce. Le dossier annexé au compromis réunit plusieurs documents que l'acquéreur a rarement examinés en détail : diagnostics techniques, règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, état des charges transmis par le syndic, avis de taxe foncière. Leur lecture attentive conditionne la décision d'exercer ou non la possibilité de renoncer.

• diagnostics : performance énergétique, amiante, plomb, électricité, qui annoncent d'éventuels travaux ;
• copropriété : travaux votés, procédures en cours, avis du conseil syndical, qualité de la gestion assurée par le syndic ;
• logement loué : bail en cours, loyer, mandat de gestion locative et honoraires associés quand le propriétaire confie la gestion locative à une agence, ce qui pèse sur la rentabilité locative ;
• financement : capacité d'emprunt confirmée par la banque ou par un courtier indépendant.

Une estimation indépendante aide aussi à estimer si le prix correspond au marché : un expert en évaluation immobilière ou un conseiller bancaire apporte un second avis en peu de temps, et l'application DVF de l'administration fiscale publie en accès libre les ventes passées du quartier. Les articles du blog immo du site servent de guide général sans remplacer ce contrôle sur pièces. Une alerte dans un procès-verbal, comme une toiture à refaire, justifie de reprendre contact avec l'agence ou le service juridique de sa banque avant l'échéance. Ces informations, réunies dans un espace partagé ou un simple courrier électronique, gardent la trace du processus si la vente se rompt ensuite.

Les sommes versées pendant le délai

Les sommes versées par l'acheteur pendant le délai de rétractation sont encadrées par l'article L271-2. Aucun versement ne peut être exigé ni reçu avant la fin du délai, sauf s'il passe par un notaire ou par un professionnel disposant d'une garantie financière, comme un agent immobilier titulaire de la carte. Le vendeur particulier ne peut donc rien encaisser lui-même à ce stade.

En cas de rétractation, le dépôt de garantie versé au notaire ou à l'agence revient à l'acquéreur dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Ce montant, souvent appelé séquestre, sert ensuite d'acompte sur le prix de vente si la vente va jusqu'à l'acte authentique. Le calcul des frais de notaire, lui, ne se règle qu'à la signature de l'acte : pour en anticiper le poids, le simulateur des frais d'acquisition donne un ordre de grandeur selon le prix et le type de bien.

Promesse, compromis, offre : à quel acte s'applique la rétractation ?

La rétractation s'applique au premier acte écrit qui engage l'acquéreur sur un logement. La promesse synallagmatique, appelée compromis de vente, engage les deux parties : le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur à acheter, sous conditions suspensives. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, qui réserve le bien contre une indemnité d'immobilisation ; le délai de dix jours la couvre aussi.

L'offre d'achat immobilier obéit à une autre logique. Le code civil, à l'article 1589-1, rend nul tout engagement unilatéral d'acheter un immeuble accompagné d'un versement : une offre ne peut donc pas s'accompagner d'un chèque. Tant que le vendeur n'a pas accepté, l'acheteur peut la retirer ; une fois l'offre acceptée, l'accord sur la chose et le prix existe, mais le compromis signé ensuite ouvre de nouveau les dix jours. Au moment de faire une offre, la négociation du prix d'un bien se prépare avec les ventes récentes du quartier.

Le neuf : réservation, VEFA et construction

Dans le neuf, le délai de rétractation porte sur le contrat de réservation signé avec le promoteur, puis ne revient pas au moment de l'acte de vente. Un mécanisme identique vaut pour le contrat de construction de maison individuelle. Un compromis conclu par signature électronique suit les règles du papier. Les spécificités du logement acheté sur plan en VEFA, comme les appels de fonds par étape ou la garantie d'achèvement, s'ajoutent à cette protection sans la remplacer.

Sans avant-contrat : un délai de réflexion

Quand la vente passe directement par l'acte authentique, sans compromis préalable, la loi remplace la rétractation par un délai de réflexion de dix jours. Le projet d'acte est notifié à l'acheteur selon les mêmes modes, et le notaire ne peut pas recevoir la signature de l'acte avant la fin de ces dix jours. L'effet pratique diffère : l'acquéreur n'a rien à annuler, il lui suffit de ne pas venir signer.

Prêt, conditions suspensives : les autres portes de sortie de l'acheteur

Une fois le délai de rétractation expiré, l'acheteur reste protégé par les conditions suspensives du contrat. La plus courante, la condition suspensive d'obtention de prêt, est d'ordre public pour un achat financé par un crédit : si la banque refuse le financement dans les termes prévus, la vente tombe et le dépôt de garantie est restitué. Le code de la consommation fixe sa durée minimale à un mois à compter de la signature de l'avant-contrat.

L'offre de prêt elle-même comporte un délai de réflexion : l'emprunteur ne peut l'accepter qu'à partir du onzième jour suivant sa réception. Ces délais successifs expliquent qu'un achat demande en général deux à trois mois entre la signature du compromis et celle de l'acte de vente. D'autres conditions suspensives se négocient librement, comme l'obtention d'un permis de construire ou la vente préalable d'un autre logement ; leur rédaction précise décide de leur efficacité.

Les droits de l'acquéreur ne s'arrêtent pas au délai légal, mais ils se compliquent. Renoncer sans motif après le dixième jour expose l'acheteur à perdre le dépôt de garantie, voire à une action du vendeur en exécution forcée. Notre site informe sur les règles de la transaction sans être un cabinet de juristes : un acheteur qui découvre une notification irrégulière ou un litige sur le dépôt de garantie expose son cas à un notaire ou à un avocat en droit immobilier avant d'écrire au vendeur. Les autres étapes de l'acquisition sont regroupées dans les clés de l'immobilier.

Délai de rétractation de l'achat immobilier : les situations délicates

Quel est le délai de rétractation légal ?

Le délai de rétractation légal pour l'achat d'un logement est de dix jours calendaires depuis la loi du 6 août 2015. Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui notifie l'avant-contrat, ou du lendemain de sa remise en main propre.

Que se passe-t-il si le dernier jour tombe un dimanche ou un jour férié ?

Un délai de rétractation dont le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié se prolonge jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Les jours fériés situés au milieu du délai comptent normalement.

Le vendeur peut-il se rétracter ?

Le vendeur d'un logement ne dispose d'aucun délai de rétractation. Dès la signature du compromis, il est engagé, et un refus de signer l'acte authentique l'expose à une vente forcée en justice ou à des dommages et intérêts.

Un acheteur professionnel bénéficie-t-il de ces dix jours ?

Un acheteur professionnel de l'immobilier, comme un marchand de biens, est exclu du dispositif. La protection vise l'acquéreur qui achète pour se loger, louer ou investir à titre privé.