Le dossier « PV assemblée générale » joint à la promesse de vente d'un lot de copropriété réunit trois années de procès-verbaux. Chaque document consigne, résolution par résolution, la décision prise en séance, le résultat du vote et l'ordre du jour : chantiers votés, impayés, délais de contestation et litiges s'y lisent.
Qu'est-ce qu'un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété ?
Le procès-verbal d'assemblée générale de copropriété est le document écrit qui garde la trace des décisions prises par les copropriétaires réunis en séance. Sa rédaction obéit à des règles juridiques précises : sans raconter les débats, il reprend, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le texte de la décision et le résultat du vote. Le décret du 17 mars 1967, en son article 17, en fixe le contenu minimal : pour chaque résolution, le nom et le nombre de voix des copropriétaires qui ont voté contre, de ceux qui se sont abstenus et de ceux qui sont assimilés à des défaillants, ainsi que les réserves formulées par un opposant sur la régularité d'une décision.
La signature du PV intervient à la fin de la séance, ou dans les huit jours qui suivent, par le président de séance, le secrétaire (souvent le syndic) et, le cas échéant, les scrutateurs. Une signature électronique est admise. Le syndic conserve ensuite chaque PV dans le registre des procès-verbaux de la copropriété, qu'il tient à jour et met à disposition des copropriétaires, le plus souvent sur l'extranet que tout syndic professionnel doit ouvrir.
Pour un futur acquéreur, ce PV d'AG vaut bien plus qu'une formalité : c'est la mémoire de la vie de la résidence. Il dit ce que le syndicat a décidé de financer, ce qu'il a refusé, qui conteste quoi, et comment fonctionne la gestion de l'ensemble. Une copropriété qui vote ses comptes sans incident chaque année ne se lit pas comme une copropriété qui reporte trois fois la réfection de sa toiture.
Pourquoi l'acheteur reçoit les PV des trois dernières années
L'obligation de remettre les PV d'assemblée générale à l'acheteur vient de l'article L721-2 du code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ALUR et renforcé par une ordonnance de 2015. Le vendeur d'un lot doit annexer à la promesse de vente, ou à défaut au projet d'acte authentique, les procès-verbaux des assemblées des trois dernières années, sauf s'il n'a pas pu les obtenir auprès du syndic. La transmission peut se faire sur tout support, y compris par voie électronique si l'acquéreur l'accepte expressément.
Deux exceptions existent : l'acheteur qui possède déjà un lot dans la même copropriété, et la vente d'un lot annexe seul (cave, parking). Dans tous les autres cas, ces documents arrivent avant la signature. Le délai de rétractation de dix jours prévu à l'article L271-1 du même code court à partir du lendemain de la notification de l'acte : c'est la fenêtre réelle pour lire les PV à tête reposée, poser des questions et, si un élément change l'équation, renoncer sans frais.
L'erreur la plus courante consiste à survoler ces pages le jour de la signature chez le notaire ou à l'agence. Les PV arrivent souvent en un seul fichier de plusieurs dizaines de pages, avec les annexes comptables. Les télécharger dès la réception, les classer par année et les lire dans l'ordre chronologique permet de suivre un chantier depuis sa première évocation jusqu'à son vote.
Lire un PV d'assemblée générale en cinq rubriques
Un PV de copropriété suit presque toujours le même plan : la feuille de présence et le quorum, l'élection du bureau, l'approbation des comptes et du budget, les mandats (syndic, conseil syndical), puis les résolutions sur les chantiers, les contrats et les questions diverses. Chaque rubrique donne une information différente à l'acheteur.
Une assemblée générale ordinaire se réunit chaque année pour voter les comptes ; une assemblée générale extraordinaire est convoquée pour un sujet qui ne peut pas attendre, comme un sinistre ou un péril touchant l'immeuble. Un PV d'assemblée générale extraordinaire dans les archives appelle donc une lecture attentive : il explique souvent une dépense imprévue.
- La feuille de présence : un taux de participation faible d'une année à l'autre signale des copropriétaires peu impliqués, et des décisions qui peinent à réunir assez de voix.
- Le vote des comptes : des comptes refusés ou approuvés avec des remarques traduisent une défiance envers le syndic ou une erreur de répartition.
- Le budget prévisionnel : sa progression sur trois exercices dit comment évoluent les charges que l'acheteur paiera.
- Les mandats : un syndic changé chaque année, ou un conseil syndical sans candidat, révèle une gestion instable.
- Les résolutions de fond : chantiers votés, refusés ou ajournés, procédures autorisées, modification du règlement de copropriété.
Le tableau compare ces rubriques avec le signal qu'elles envoient et la vérification qui s'impose avant de signer.
| Rubrique du PV | Signal à repérer | Vérification à demander |
|---|---|---|
| Présence et quorum | Moins d'un tiers des tantièmes présents ou représentés | Résolutions ajournées faute de voix suffisantes |
| Comptes de l'exercice | Refus, report ou vote assorti de conditions | Montant des impayés dans l'état daté |
| Budget prévisionnel | Hausse marquée d'une année à l'autre | Charges courantes du lot sur deux exercices |
| Chantiers | Vote acquis, appels de fonds échelonnés | Calendrier des appels et qui les règle |
| Procédures | Mandat donné au syndic pour agir en justice | Objet du litige, montant en jeu, avancement |
Chantiers votés, ajournés ou refusés : ce qui pèse sur le budget
Les résolutions sur les gros chantiers sont la partie du PV d'assemblée générale qui engage le plus l'acheteur. Ravalement, toiture, ascenseur, colonnes d'eau, isolation : une décision votée fixe un montant, une répartition par tantièmes et un calendrier d'appels de fonds. Le PV indique la majorité obtenue, l'entreprise retenue et souvent le devis annexé.
La règle de répartition entre vendeur et acheteur figure à l'article 6-2 du décret de 1967 : chaque provision est due par celui qui est copropriétaire à la date où elle devient exigible. Prenons un exemple : un ravalement voté en mai, financé par deux appels de fonds, l'un exigible en juillet, l'autre en janvier, pour une vente signée en octobre. L'appel de juillet reste au vendeur, celui de janvier revient à l'acheteur. Les parties peuvent convenir d'un autre partage dans l'acte de vente, mais cette convention ne lie qu'elles : le syndicat réclamera toujours la somme au propriétaire du moment.
Les chantiers ajournés méritent autant d'attention que les chantiers votés. Une réfection de toiture présentée trois années de suite et repoussée faute de voix finira par revenir, souvent plus chère. Le plan pluriannuel de travaux, devenu obligatoire par étapes de 2023 à 2025 selon la taille des copropriétés de plus de quinze ans, et le diagnostic technique global donnent une vision complète de ces besoins. Le fonds de travaux, alimenté chaque année à hauteur d'au moins 5 % du budget prévisionnel selon l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, reste attaché au lot : le vendeur n'en récupère rien.
Ces éléments font varier le prix d'un appartement. Un chantier lourd voté mais non encore appelé, ou annoncé sans être financé, justifie de rouvrir la discussion : les arguments pour négocier le prix d'un bien immobilier s'appuient d'abord sur ces pièces écrites.
Impayés, litiges et procédures : les signaux d'une copropriété fragile
Les impayés de charges apparaissent dans un PV d'AG sous plusieurs formes : une résolution qui autorise le syndic à engager une procédure de recouvrement contre un copropriétaire nommé, un vote de saisie immobilière, ou une remarque sur la trésorerie lors de l'approbation des comptes. Quand plusieurs copropriétaires sont concernés, la copropriété finance la part manquante et les autres paient davantage.
Les litiges se repèrent aux mandats donnés au syndic pour agir en justice : contre un promoteur ou une entreprise pour des désordres, contre un voisin, contre un ancien syndic. Le PV indique l'objet du contentieux et, parfois, le budget alloué à l'avocat. Un contentieux ancien, toujours inscrit d'une année à l'autre, mobilise du temps et de l'argent ; il peut aussi aboutir à une indemnité au profit du syndicat. Demander au syndic où en est la procédure, et à qui reviendrait une éventuelle indemnité, fait partie des vérifications.
Notre guide informe sans être un professionnel du droit : un PV qui mentionne une procédure contre le syndicat ou une contestation en cours se fait relire par le notaire chargé de la vente ou par un avocat en droit de la copropriété avant tout engagement. Les questions à poser au vendeur et au syndic sur l'ensemble de ces sujets complètent ce qu'il faut savoir avant un achat immobilier en copropriété.
Majorités et contestation : les règles qui donnent sa valeur juridique au PV
La valeur juridique d'un PV d'assemblée générale de copropriété dépend des majorités appliquées. La loi du 10 juillet 1965 en distingue trois niveaux : la majorité simple de l'article 24 (voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), la majorité absolue de l'article 25 (voix de tous les copropriétaires) et la double majorité de l'article 26. Le PV précise, pour chaque résolution, l'article sous lequel l'assemblée a adopté la décision. Une décision prise à une majorité insuffisante reste valable tant que personne ne la conteste dans les délais.
Depuis 2020, le vote par correspondance à l'aide d'un formulaire et la participation par visioconférence sont admis. Le PV doit alors faire apparaître ces modes de participation, et un copropriétaire qui a voté par correspondance sur une résolution modifiée en séance est assimilé à un défaillant pour cette décision. Chaque participant à distance doit également figurer sur la liste d'émargement ; en pratique, le syndic joint les formulaires reçus par lettre ou par voie électronique au PV de l'assemblée, ce qui rend la vérification possible.
La contestation obéit à l'article 42 du même texte. Le syndic notifie le PV aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois qui suit l'assemblée, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique s'ils l'ont accepté. Ces copropriétaires disposent ensuite de deux mois pour saisir le tribunal judiciaire du lieu de la copropriété, avec un avocat obligatoire. Selon Service Public, faute de notification, ce délai devient de cinq ans. Pour l'acheteur, le message est simple : une décision encore contestable peut être annulée, et un chantier annulé puis revoté peut se retrouver décalé dans le temps.
Lettre de notification : ce qu'elle doit contenir
La lettre de notification d'un PV de copropriété reproduit le texte de l'article 42, alinéa 2, et rappelle le délai de contestation. La notification porte sur le PV lui-même, sans ses annexes. L'acheteur peut demander au syndic la preuve de ces envois pour les dernières réunions : sans notification régulière, une décision reste attaquable bien plus longtemps.
Le PV d'assemblée générale hors copropriété : société et association
Le terme « PV d'assemblée générale » désigne aussi, dans la vie des entreprises, le compte rendu officiel des décisions des associés ou des actionnaires. Pour un acheteur immobilier, ces PV de société ne concernent que les acquisitions via une SCI ou une société commerciale, mais leur logique est proche : constater une décision collective, avec une valeur de preuve.
Dans une SARL, l'article R223-24 du code de commerce impose un formalisme précis : le PV indique la date et le lieu de la réunion, les nom et prénom des associés présents ou représentés, les documents et rapports soumis, un résumé des débats, le texte des résolutions et le résultat des votes. Il est signé par le gérant et consigné dans un registre spécial coté et paraphé, notamment par un juge du tribunal de commerce. Dans une SAS ou une SASU, les statuts fixent l'essentiel des règles de tenue ; en SASU, les décisions de l'associé unique sont répertoriées dans un registre. L'approbation des comptes intervient dans les six mois de la clôture de l'exercice, puis les comptes sont déposés au greffe du tribunal de commerce.
Quelle que soit la forme juridique, le type de décision soumise aux associés fixe les conditions de quorum et de majorité prévues par les statuts. Un PV rédigé dans les règles produit son effet dès la clôture de la séance, alors que son absence peut engager la responsabilité du dirigeant. Les actionnaires y retrouvent la comptabilité de l'exercice, l'affectation des bénéfices et toute modification du capital social ou du siège social.
Dans une association déclarée, aucun texte n'impose de modèle de PV : les statuts et le règlement intérieur décident. Le PV sert surtout de preuve en cas de désaccord entre membres et de pièce à fournir lors d'une déclaration de changement de dirigeants ou de modification des statuts. Le conseil d'administration y joue souvent le rôle du bureau.
Le tableau suivant met côte à côte les trois régimes, pour éviter de confondre un modèle de PV de société avec un PV de copropriété.
| Critère | Copropriété | Société (SARL, SAS, SASU) | Association loi 1901 |
|---|---|---|---|
| Texte de référence | Statut de 1965 et décret de 1967 | Code de commerce et statuts | Statuts et règlement intérieur |
| Qui signe | Président, secrétaire, scrutateurs | Gérant ou président de la société | Selon les statuts |
| Conservation | Registre tenu par le syndic | Registre coté et paraphé | Libre, archives de l'association |
| Contestation | Deux mois après notification | Action en nullité selon le code de commerce | Droit commun des contrats |
Comment rédiger ou obtenir un PV de copropriété fiable ?
La rédaction du PV d'assemblée générale revient au secrétaire de séance, rôle tenu le plus souvent par le syndic. Les logiciels de gestion des syndics génèrent un modèle prérempli à partir de la convocation et de la feuille de présence, ce qui limite les oublis. Un PV fiable reprend chaque question dans l'ordre de la convocation, sans en ajouter : une décision prise sur un sujet absent de la convocation est contestable.
Un copropriétaire qui veut rédiger lui-même un compte rendu informel pour le conseil syndical peut le faire, mais ce texte n'a aucune valeur officielle. Les modèles gratuits à télécharger sur un site généraliste concernent presque toujours une société ou une association ; ils ne reprennent pas les mentions propres à la copropriété (tantièmes, opposants, défaillants, réserves).
Pour l'acheteur, obtenir les PV se fait par le vendeur, qui les télécharge sur l'extranet du syndic ou les lui demande. Si un PV manque, l'agence ou le notaire peut le réclamer avant la promesse. Le syndic peut aussi fournir une copie certifiée conforme d'un PV, utile en cas de doute sur une version circulant entre copropriétaires. Ces documents s'ajoutent aux autres pièces du dossier, dont l'état daté et les éléments qui servent au calcul des frais de notaire.
Les pièces à mettre à côté des PV avant de signer
Les PV d'AG prennent tout leur sens lorsqu'on les croise avec les autres documents remis par le vendeur. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division disent à quoi correspondent les tantièmes cités dans les résolutions. Le carnet d'entretien retrace les interventions passées. La fiche synthétique résume la situation financière, et le diagnostic de performance énergétique collectif, quand il existe, annonce les rénovations à venir.
Une méthode simple consiste à dresser, pour chaque exercice, une ligne par décision importante : objet, majorité, montant, appels de fonds, suite donnée. En trois années d'archives, cette liste fait apparaître les sujets qui reviennent, les décisions jamais exécutées et la trajectoire des charges. Elle sert ensuite de support pour interroger le vendeur, le syndic ou un membre du conseil syndical, et pour décider en connaissance de cause. Plus de pistes pour préparer un achat se trouvent dans la rubrique Clés de l'immo.
PV d'AG et achat immobilier : quatre cas à éclaircir avec le syndic
Quelles mentions doivent figurer dans un PV d'AG de copropriété ?
Un PV d'AG de copropriété mentionne, sous chaque question de la convocation, le texte de la décision, le résultat du vote, les noms et voix des opposants, des abstentionnistes et des défaillants, et les réserves éventuelles. Il porte la signature du président de séance, du secrétaire et des scrutateurs.
Quels sont les délais pour envoyer le PV aux copropriétaires ?
Le syndic notifie le PV aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois qui suit l'assemblée. Ces derniers disposent ensuite de deux mois pour contester une décision devant le tribunal judiciaire.
L'acheteur peut-il exiger les PV si le vendeur ne les fournit pas ?
Le vendeur doit annexer les PV des trois dernières années à la promesse de vente, sauf s'il n'a pas pu les obtenir du syndic. L'acheteur peut retarder la signature tant que ces pièces manquent, et l'agence ou le notaire peut les réclamer directement.
Qui paie un chantier voté avant la vente ?
Chaque appel de fonds revient à celui qui est copropriétaire à la date où il devient exigible. Vendeur et acheteur peuvent prévoir un autre partage dans l'acte, mais le syndicat s'adresse toujours au propriétaire en titre.
