Vendre un logement loué, c'est céder un bien avec son locataire en place : le bail en cours continue chez l'acquéreur. Comment vendre un bien loué sans décote ? Le prix de vente dépend du loyer, de la date de fin du bail et du droit de préemption du locataire.
Pour vendre un appartement loué, le propriétaire a deux règles à suivre. La vente d'un logement occupé en cours de bail se fait sans offre au locataire : l'acquéreur reprend le contrat de location, le montant du loyer et la date de fin du bail d'habitation, puis devient bailleur à la signature de l'acte. Quand le bail prend fin, le congé pour vendre le logement vide vaut offre de vente au locataire, prioritaire pour acheter le logement ; la vente au locataire évite alors la mise en vente. Ces règles pour vendre suivent la loi du 6 juillet 1989 et les fiches du service public vérifiées au 1er janvier 2026.
Vendre un logement loué en cours de bail : l'acquéreur reprend tout
La vente d'un logement loué en cours de bail ne met pas fin à la location. Le Code civil (article 1743) et la loi du 6 juillet 1989 posent la règle : l'acquéreur devient le nouveau bailleur et le contrat de location se poursuit aux conditions signées, loyer, charges et date de fin compris. Le locataire n'a rien à signer et ne peut pas s'opposer à la cession.
Dans une location vide comme dans une location meublée, le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption lors d'une vente en cours de bail, selon la fiche Service-Public sur la vente d'un logement mis en location. Une exception existe pour la vente de l'immeuble entier ou d'un lot issu d'une division, traitée plus bas. Le propriétaire choisit donc librement son acheteur et fixe librement le prix.
Ce que le nouveau bailleur doit au locataire
Le nouveau propriétaire informe le locataire de son identité et de son adresse, ou de celles de l'agence qui gère le bien. Il encaisse les loyers à partir de la signature chez le notaire. Le bail d'habitation reste celui que le locataire a signé : impossible d'augmenter le loyer en dehors de la révision annuelle prévue au contrat, impossible d'avancer la date de fin.
Le dépôt de garantie suit le logement. L'article 22 de la loi de 1989 met sa restitution à la charge du nouveau bailleur, au départ du locataire, et toute clause contraire est sans effet. Vendeur et acquéreur règlent donc entre eux, chez le notaire, le transfert de cette somme : le vendeur la reverse ou le prix en tient compte. L'acte de cautionnement signé par un garant reste lui aussi valable, sauf si son texte prévoit autre chose.
Les pièces à réunir pour la vente d'un appartement loué
Le dossier de vente d'un appartement loué comprend les pièces habituelles (titre de propriété, diagnostics, documents de copropriété) et des pièces propres à la location. Le notaire réclame :
- le contrat de bail en cours et ses avenants, avec l'état des lieux d'entrée ;
- les dernières quittances et le montant du loyer hors charges, avec la date de la dernière révision ;
- la somme versée en dépôt, pour la reprendre dans l'acte ;
- l'acte de cautionnement s'il existe, et l'attestation d'assurance du locataire ;
- la déclaration de mise en location si la commune impose un permis de louer.
Sur ce dernier point, Service-Public rappelle que le nouveau propriétaire déclare le transfert de l'autorisation préalable de mise en location lorsque la commune en exige une.
Le congé pour vendre, à l'échéance d'un bail de location vide
Le congé pour vendre permet au bailleur de récupérer un logement vide pour le vendre libre, mais seulement à la fin du bail. Pour une location vide, le bail dure trois ans quand le bailleur est une personne physique, six ans pour une société. La lettre n'a aucun effet en cours de période : elle vise toujours le terme du contrat. Un propriétaire qui hérite d'un bien loué ou qui achète une maison déjà occupée suit la même règle.
Délais et forme du congé
Le congé pour vendre doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail. L'ANIL énumère trois modes de remise : lettre recommandée avec avis de réception, exploit de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé. Le délai court du jour de réception, pas de l'envoi : une lettre retirée tard à la poste peut faire manquer la date, et le bail se reconduit alors pour trois ans.
La lettre indique le motif, le prix et les conditions de la vente projetée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire, et une notice d'information fixée par arrêté du 13 décembre 2017 l'accompagne. Un congé incomplet, sans prix ou avec un prix flou, encourt la nullité.
Le droit de préemption du locataire
Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l'offre, par lettre recommandée, en précisant s'il recourt à un prêt. S'il accepte, la vente doit se signer dans les deux mois, ou dans les quatre mois avec un crédit immobilier, et son préavis se prolonge jusqu'à cette date. Un refus explicite, un silence ou une contre-proposition rejetée libère le bailleur, et le locataire quitte les lieux à la fin du bail.
La préemption subsidiaire si le prix baisse
La préemption subsidiaire protège le locataire contre un prix gonflé pour le décourager. Selon l'article 15 de la loi de 1989, si le propriétaire vend finalement à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageuses que celles de l'offre initiale, le notaire notifie ce nouveau prix au locataire, à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut nouvelle offre, valable un mois. Le vendeur pressé qui baisse son prix doit donc repasser par l'ancien occupant avant de signer.
Location meublée et bail mobilité : des règles plus souples
Le meublé laisse plus de liberté au vendeur. Ce bail dure un an, plus court pour un étudiant, le préavis du bailleur vendeur atteint au moins trois mois, et l'ANIL précise que le locataire d'un meublé n'a pas de droit de préemption. Le propriétaire qui veut vendre libre attend donc moins longtemps et choisit son acheteur.
En cours de bail, la règle reste celle de la location vide : l'acquéreur reprend le contrat avec son loyer et son inventaire du mobilier. Pour un bail mobilité, de courte durée, le propriétaire peut vendre ou donner le bien à tout moment ; le bail continue et l'acquéreur communique au locataire son nom, son domicile ou son siège social, et le nom de l'agence s'il en mandate une. Ce bail n'étant ni renouvelable ni reconductible, le logement se libère vite et se vend ensuite comme un bien vide.
Côté fiscalité, le meublé change aussi la donne pour l'acheteur. Un loueur au régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel déduit un amortissement du bâti et un amortissement du mobilier de ses recettes. Cet amortissement rend un meublé déjà loué attractif pour un acheteur qui cherche un revenu, et limite d'autant la décote.
Les locataires protégés : âge et ressources
Le locataire âgé de plus de 65 ans au terme du bail, et dont les ressources annuelles restent sous un plafond fixé chaque année, est protégé contre le congé pour vendre. Il en va de même pour un locataire plus jeune qui héberge à sa charge une personne de plus de 65 ans, lorsque les ressources du foyer passent sous ce plafond. Le bailleur ne peut alors reprendre le bien qu'en proposant un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans le même arrondissement, le même canton ou à moins de cinq kilomètres selon les cas.
La protection tombe quand le propriétaire a lui-même plus de 65 ans, ou dispose de ressources inférieures au même plafond. Les plafonds, révisés chaque année, figurent sur Service-Public et à l'ADIL du département ; ils se vérifient au moment de la notification, sur les revenus de l'année écoulée. Notre site informe et n'est pas une étude notariale : avant d'écrire à un locataire âgé ou modeste pour reprendre le logement, faites relire la lettre par un notaire ou un juriste de l'ADIL, car un relogement mal proposé suffit à faire annuler le congé.
Bail en cours, congé ou location meublée : comparer les options
Le tableau compare les trois situations les plus courantes pour un bailleur qui veut céder son bien.
| Situation | Quand vendre | Droit du locataire | Acheteur visé |
|---|---|---|---|
| Location vide, bail en cours | À tout moment | Aucune préemption, le bail continue | Investisseur |
| Location vide, congé pour vendre | En fin de bail, préavis de six mois | Préemption, puis préemption subsidiaire | Locataire, puis tout acheteur |
| Location meublée | À tout moment, ou en fin de bail avec un préavis court | Aucune préemption | Bailleur ou futur occupant |
| Locataire protégé (plus de 65 ans, ressources modestes) | En cours de bail, ou en fin de bail avec relogement | Relogement imposé au bailleur | Acheteur bailleur |
Quelle décote attendre pour un logement occupé ?
La décote d'un logement occupé n'obéit à aucun barème officiel : ni la loi ni les notaires ne publient de pourcentage. Notaires Office, réseau coopératif de notaires, la décrit dans un article mis à jour le 20 août 2024 comme un écart qui varie selon le bien : faible, voire nulle pour un studio ou un deux-pièces, recherché par les bailleurs, plus marquée pour un grand appartement ou une maison que vise surtout une famille. Sur le marché immobilier, une maison louée se vend donc moins facilement qu'un petit logement.
Ce qui creuse l'écart de prix
- La durée restante du bail : plus le terme est loin, plus l'acheteur occupant devra attendre, et plus la décote pèse.
- Le loyer : un loyer inférieur au marché local fait baisser la rentabilité, donc la valeur pour un acheteur bailleur.
- Le profil du locataire : un locataire protégé par son âge et ses ressources rend la libération du bien très incertaine.
- Le type de bien : une maison familiale perd davantage qu'un petit appartement en centre-ville.
Estimer un bien loué par son rendement
L'estimation d'un bien loué se fait sur deux valeurs. La première, la valeur libre, se lit dans les ventes comparables du quartier ; l'évolution trimestrielle des prix des logements anciens donne la tendance de fond. La seconde, la valeur occupée, part du loyer annuel : l'acheteur divise ce loyer par le rendement brut qu'il exige dans le secteur. L'écart entre les deux estimations mesure la décote réelle de ce bien précis, mieux qu'un pourcentage moyen.
Prenons un exemple : dans une ville où les bailleurs visent un rendement brut de 5 %, un appartement loué vaut pour eux vingt fois son loyer annuel (1 / 0,05). Si les ventes libres comparables se situent plus haut que ce multiple, l'écart correspond à la décote liée au bail ; si elles se situent au même niveau, la vente occupée ne coûte presque rien. Une estimation par un agent immobilier ou par un notaire croise ces deux méthodes. Ce calcul reste un ordre de grandeur, que l'expertise immobilière de la valeur d'un bien affine avec les références de vente du secteur.
Comment limiter la décote au moment de la vente ?
Limiter la décote d'un logement loué revient d'abord à choisir le bon moment. Mettre en vente dans la dernière année et demie du bail rapproche l'acheteur occupant de la date où il pourra s'installer, ou permet de préparer la notification au locataire en temps utile. À l'inverse, vendre juste après une reconduction impose à l'acheteur une longue attente.
Le second levier consiste à cibler le bon public. Une annonce rédigée pour un acheteur bailleur met en avant le loyer, la régularité des paiements, l'état du logement et la qualité du locataire, pièces à l'appui. Les réseaux d'agences spécialisés dans l'investissement locatif, les sites d'annonces de biens occupés et les ventes entre bailleurs touchent ce public mieux qu'une annonce généraliste.
Proposer le bien au locataire en place reste enfin une piste simple : il connaît le logement, n'impose aucun délai d'attente, et une vente au locataire évite les frais d'une longue commercialisation. Rien n'interdit d'en parler avec lui bien avant la fin du bail, en dehors de toute procédure : un propriétaire qui sait son locataire intéressé gagne des semaines de commercialisation.
Vendre à un investisseur : le logement loué comme placement
Pour un investisseur, acheter un logement déjà loué supprime la recherche de locataire, la vacance du premier trimestre et les travaux de remise en location. Il connaît dès l'achat le loyer encaissé et peut calculer son rendement net, charges de copropriété, taxe foncière et frais de gestion locative déduits. Ce raisonnement explique pourquoi les petites surfaces louées se vendent souvent sans décote notable.
L'acquéreur ne peut cependant pas reprendre le logement à sa guise. Lorsque le bail prend fin moins de trois ans après l'acquisition, il ne peut donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement. Pour une reprise afin d'habiter, quand la fin du bail intervient moins de deux ans après l'achat, la reprise ne prend effet que deux ans après l'acte authentique. Service-Public cite le cas d'un achat signé le 1er mars 2026 sur un bail qui expire le 31 mai 2028 : un congé pour vendre ne joue qu'au 31 mai 2031.
Ces règles concernent aussi les petits budgets : investir dans la pierre avec un petit capital passe souvent par un studio occupé, acheté avec son locataire et financé en partie par le loyer.
Copropriété, syndic et vente de l'immeuble entier
Dans un immeuble en copropriété, la vente d'un lot loué suit les règles ordinaires : le syndic fournit l'état daté et les documents de la copropriété, et le notaire répartit les charges entre vendeur et acquéreur. Le bail en cours n'ajoute aucune formalité côté syndic, qui enregistre simplement le changement de propriétaire.
Le cas change lorsque le propriétaire vend plusieurs logements d'un même immeuble ou l'immeuble entier. La loi du 31 décembre 1975 accorde alors au locataire un droit de préemption propre lors de la première vente d'un logement issu de la division de l'immeuble, en plus des accords collectifs qui encadrent les ventes « à la découpe ». Ces opérations, qui touchent souvent des dizaines de foyers, se préparent avec un notaire dès la mise en copropriété.
Les étapes à suivre pour vendre un bien loué
- Relire le bail : type de location (vide ou garnie de meubles), date de fin, clause de visites, montant du loyer et dernière révision.
- Choisir la stratégie : vente occupée à un bailleur, ou congé pour vendre en fin de bail avec offre au locataire.
- Faire estimer le bien en valeur libre et en valeur occupée, pour chiffrer la décote réelle ; une seconde estimation immobilière limite le risque d'erreur.
- Informer le locataire : une lettre simple suffit pour une vente en cours de bail ; une notification en bonne forme s'impose pour une vente libre.
- Organiser les visites dans le cadre du bail, puis signer le compromis et l'acte authentique chez le notaire.
Le vendeur retrouve d'autres conseils de méthode, de l'estimation au compromis, parmi les clés de l'immo réunies par Immokey, qui couvrent achat, location et fiscalité immobilière.
Congé frauduleux : ce que risque le propriétaire
Un congé pour vendre qui masque une autre intention, par exemple relouer plus cher après le départ du locataire, constitue une fraude. Service-Public indique que le locataire évincé peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir des dommages et intérêts, et que le juge peut infliger au bailleur une amende pénale jusqu'à 6 000 euros, ou 30 000 euros pour une personne morale.
Le juge regarde les faits : bien jamais mis en vente, prix sans rapport avec le marché, annonce de location publiée peu après le départ. Garder la trace de la commercialisation (mandat, annonces, offres reçues) protège le vendeur de bonne foi.
Vente avec locataire en place : préavis, visites et loyer
Le locataire doit-il accepter les visites des acheteurs ?
Le locataire accepte les visites seulement si le bail le prévoit. La loi de 1989 limite cette clause à deux heures par jour ouvrable, jamais le dimanche ni un jour férié ; en dehors de ce cadre, tout se négocie à l'amiable avec lui.
Peut-on vendre un logement avant la fin du bail ?
Le propriétaire peut vendre avant la fin du bail, sans préavis ni accord du locataire. L'acquéreur reprend le contrat jusqu'à son terme, et le locataire garde son loyer et ses droits.
Le locataire peut-il acheter le logement à un prix plus bas ?
Le locataire peut faire une contre-proposition pendant les deux premiers mois du congé, mais le bailleur reste libre de la refuser. Si le bien se vend ensuite à un tiers moins cher, la préemption subsidiaire oblige le notaire à lui proposer ce nouveau prix pendant un mois.
Le loyer change-t-il quand le logement est vendu ?
Le loyer ne change pas avec la vente. Seule la révision annuelle prévue au bail, selon l'indice de référence des loyers, peut le faire évoluer ; une hausse plus forte suppose un renouvellement du bail dans les cas prévus par la loi.
